Возможно ли сдать в аренду помещение, собственником которого вы не являетесь? Легко! На рынке недвижимости и арендных отношений для этого существует субаренда. Проще говоря, это аренда в аренду. Такие правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.
У субаренды существуют свои особенности, которые важно знать, если вы решили воспользоваться таким способом заработка или арендовать уже арендованное помещение.
Субаренда. Что это?
Зачастую собственники помещений сдают имущество в аренду, предполагая последующую его «пересдачу». Почему это выгодно? Причин может быть несколько. Собственнику не нужно делать глобальный ремонт, искать подходящих арендаторов, взаимодействовать с ними. Такой формат обеспечивает постоянный доход в течение долгого времени и минимум хлопот. Арендатор становится арендодателем и берёт на себя все вопросы касаемо аренды третьим лицам. Он может, например, поделить большое помещение на несколько и сдать их разным бизнесам. Контролировать ежемесячно каждого субарендатора, заниматься хозяйственными и финансовыми вопросами будет не собственник, а арендатор. Разница в стоимости аренды и субаренды и есть заработок первичного арендатора.
Отличие субаренды от поднайма.
Иногда субаренду называют поднаймом. Юридически это не совсем верно, так как термины предполагают разные объекты для сдачи в аренду. Так в субаренду сдаются коммерческие помещения и взаимодействие происходит между юрлицами, индивидуальными предпринимателями или самозанятыми. В поднайме же участвуют чаще физические лица, а предмет их отношений – жильё (комнаты, квартиры и тому подобное).
Какая недвижимость подходит для субаренды
Такая же, как для аренды. Практически любой объект можно сдать в наём третьему лицу. К субаренде предъявляются те же требования законом, как к обычной аренде. Регулируются эти процессы нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов. Но добавляется несколько особых дополнительных пунктов.
Например, в субаренду нельзя отдавать публичные лесные участки, а также участки, которые включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.
Исключениями также выступают государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатам торгов, и объекты недвижимости, расположенные в особых экономических зонах. Проверить категорию земель можно в Росреестре.
Самое важное, что позволяет сдавать объекты в субаренду, – это разрешение собственника! Об этом в следующем пункте.
Договор о субаренде: основные моменты
Обязательный документ для осуществления и действия субаренды – договор. По сути, он повторяет первоначальный договор аренды. В нём должны быть прописаны следующие пункты:
- Реквизиты участников договора.
- Предмет договора. Точный адрес объекта.
- Назначение арендуемого объекта.
- Разрешение собственника на субаренду.
- Реквизиты первоначального договора аренды.
- Сроки субаренды.
- Ответственность сторон.
- Финансовая составляющая: сроки и размер арендной платы.
Согласие собственника – то, без чего субаренда невозможна. Обратите внимание, в Гражданском кодексе РФ (ст. 615) указано, что передача недвижимости в субаренду возможна только с согласия собственника.
Иногда в первоначальном договоре может быть прописан запрет на субаренду. Если им пренебречь, договор может быть расторгнут раньше срока. В некоторых случаях могут последовать и определённые штрафные санкции. Если, например, собственник решит обратиться в суд, он легко может выиграть дело и привлечь нарушителя к ответственности.
В первоначальном договоре сразу может быть прописано, что помещение можно сдавать в субаренду. Несмотря на это, в договоре о субаренде обязательно должны быть разрешение и подпись собственника.
Составляем договор развёрнуто. Что ещё нужно учесть
Перед тем, как составить и заключить договор, необходимо очень внимательно осмотреть помещение, отметить все недочёты и описать их на бумаге. Это важно, чтобы впоследствии не пришлось отвечать за них и исправлять. Учтите, что ответственность за сохранность помещения перед первоначальным арендодателем несёт первый арендатор!
Не пренебрегайте пунктом об ответственности сторон, опишите все хозяйственные и бытовые аспекты. Укажите, как будет возмещаться ущерб в случае необходимости.
Обсудите и зафиксируйте в договоре, какие работы можно проводить в помещении, а какие нет, в каком виде помещение должно быть после окончания срока субаренды.
Важно, чтобы срок субаренды не превышал срок аренды.
Если договор субаренды заключается менее чем на год, то он является краткосрочным. В таком случае, достаточно только подписей трёх сторон: собственника, субарендодателя и субарендатора. Если же срок более года, бумагу необходимо зарегистрировать на государственном уровне – в Росреестре. Сделать это можно в МФЦ.
Если субаренда оформляется на какую-либо часть помещения, обязательно пропишите это в договоре: номер комнаты, офиса, квадратуру помещения.
Обратите внимание, что использование помещения в целях, не соответствующих договору, – это его нарушение. Если в течение арендного времени меняется назначение помещения, пропишите это, например, в дополнительном соглашении к договору.
В договоре также необходимо указать причины и условия для досрочного расторжения договора, размеры неустойки, если это необходимо.
Каковы риски субаренды
В первую очередь, самый большой риск – это расторжение договора в любой момент. Если первичный арендодатель по какой-либо причине прекращает сотрудничество с субарендодателем, то договор субаренды автоматически расторгается. Это, само собой, грозит субарендатору ненужными заботами: поиском нового помещения, несвоевременным переездом, потерей времени.
Совет: если вы субарендатор, в случае расторжения первичного договора, попробуйте заключить договор аренды непосредственно с собственником объекта, например, сроком в пределах договора субаренды. Учитывайте, что собственник не обязан этого делать безусловно и может вам отказать. В крайнем случае, можно обратиться в суд, но это повлечёт определённые издержки.
Расторжение договора может наступить при нарушении любого из его пунктов. Очень важно составить максимально полный перечень обязанностей сторон. Можно обратиться за помощью юриста, чтобы обезопасить себя от нежелательных ситуаций.
Вывод
Субаренда – довольно распространённый и уже проверенный вид коммерческих отношений. Главное, чтобы собственник объекта был согласен на осуществление субаренды и его согласие было отражено на бумаге. Можно сказать, что субаренда не слишком отличается от обычной аренды. Важно изучить правовые аспекты и грамотно подойти к составлению договора.
Читайте также: Что влияет на цену квартиры в новостройке: 10 факторов, которые не учитывают покупатели.
