На рынке недвижимости существует множество легальных способов для получения прибыли. Если у вас есть капитал и желание быстро заработать на перепродаже квартир, обратите внимание на флиппинг. В этой статье разберём, как он работает и какую доходность может принести.
Что такое флиппинг
Флиппинг – это быстрая перепродажа недвижимости с целью заработка. Английское слово «to flip» переводится как «сделать сальто», «перевернуть». Ещё в 80-х годах прошлого столетия в США появилось устойчивое выражение «house flipping», которое подразумевает перепродажу жилья.
Основная идея в том, чтобы купить квартиру, сделать в ней ремонт и продать за более высокую цену в максимально короткие сроки. Важное условие – все процессы должны уложиться в срок 3–5 месяцев. Это связано с динамикой рынка: если цены на квартиры сильно вырастут, флиппер потеряет часть желаемой прибыли.
Для флиппинга хорошо подходит вторичное жильё, но можно рассматривать и квартиры с черновой отделкой (или вообще без неё) в новостройках. Такой вид бизнеса сегодня стал особенно популярным и приносит флипперам (тем, кто занимается флиппингом) хороший доход. Нужно научиться правильно выбирать квартиры и разбираться в ситуации на рынке недвижимости, чтобы бизнес стал прибыльным и не грозил убытком.
Как найти квартиру для флиппинга
Ответ один: постоянно следить за рынком недвижимости. Можно сотрудничать с риелторами, которые одними из первых узнают о выходе объекта на продажу. По сути, флипперы «охотятся» за квартирами и делают это в режиме нон-стоп.
Флиппинг остаётся одной из самых прибыльных стратегий на рынке жилой недвижимости, поэтому и конкуренция здесь достаточно большая. Ведь квартиры продаются и покупаются всегда.
Флиппер должен искать квартиру с очень низкой стоимостью, которая значительно отличается от среднерыночной. Только тогда перепродажа будет выгодной и принесёт прибыль.
Перед покупкой нужно оценить потенциал квартиры, чтобы понять, есть ли смысл работать с ней. Потенциал квартиры заключается в том, что её перепродажа способна принести определённый доход. Квартиры с нулевым потенциалом не подходят для этого бизнеса.
С профессиональной точки зрения перед покупкой квартиры флиппер должен сделать следующее:
– Оценить локацию, в которой находится квартира. Какие есть плюсы и минусы проживания в этом месте.
– Изучить инфраструктуру района. Есть ли в шаговой доступности магазины, аптеки, остановки общественного транспорта, наличие парковок. Как близко расположены детские сады и школы. Например, если будущие покупатели – семьи с детьми, для них очень важны эти моменты.
– Обратить внимание на состояние всего дома и подъезда. Клиент может отказаться даже от идеальной квартиры, если, выходя из неё, он попадает в разруху и грязь.
– Посмотреть в окно. Если вид оставляет желать лучшего, это большой минус. Оживленная дорога, стройка, мусор могут спугнуть потенциальных покупателей.
– Промониторить рынок недвижимости, чтобы понять, какая цена на квартиры с ремонтом по соседству. Если предложений много и средняя цена ниже той, какую планируется заявить, возможно, покупатель выберет что-то другое.
– Составить список того, что в обязательном порядке нужно отремонтировать или заменить. Необходим тщательный осмотр помещения, чтобы посчитать, какую сумму придётся вложить. Помните, что флиппинг предполагает хороший (иногда – капитальный) ремонт, но с минимумом затрат.
– Запросить все документы на недвижимость. Квартира должна быть «чистой» с юридической стороны. Часто слишком заниженная стоимость объекта связана с определёнными проблемами: долгами за коммунальные услуги, неузаконенной планировкой, квартира может находиться в залоге. Лучше не рисковать и не рассматривать такую квартиру, чтобы в будущем без сложностей её продать.
Почему предпочтительно выбирать вторичку для флиппинга
Ответ прост – стоимость вторичного жилья сейчас ниже, чем в новостройках. Приобрести квартиру можно по рекордно низкой цене, если она находится в очень плохом состоянии. Плюс всегда можно торговаться. Считается, что флиппинг придуман для «убитых» квартир. Именно на такое жильё цены максимально низкие.
При этом нужно помнить, что ситуация на рынке может измениться, поэтому следите за ценами на квартиры и в новом фонде.
Какие средства лучше вкладывать
Разумеется, собственные. Конечно, можно прибегнуть к ипотечному кредитованию, но, в таком случае, следует учитывать несколько важных факторов:
– не любая недвижимость подойдет для ипотеки. Банк может не пропустить сделку;
– купленная недвижимость остаётся в залоге у банка. Если вы задумали, например, перепланировку, её обязательно должен согласовать кредитор;
– если квартира долго не будет продаваться, есть риск потерять часть денег на процентах, выплачиваемых банку.
Действия флиппера после покупки квартиры
Как только вы приобрели квартиру для последующей перепродажи, обязательно оформите право собственности.
Далее составьте смету всех видов строительных и ремонтных работ. Хорошо, если вы сделаете это вместе с прорабом, команда которого будет производить ремонт. Будьте готовы к тому, что иногда происходят непредвиденные ситуации, которые потребуют дополнительных расходов. Делать ремонт своими силами, занимаясь флиппингом, нецелесообразно. Сроки очень сжатые, есть вероятность не уложиться в них.
Когда квартира будет готова к продаже, сделайте хорошие качественные фотографии и подайте объявления в разные агентства недвижимости и другие площадки. Как можно больше потенциальных покупателей должны увидеть вашу квартиру.
Какой ремонт нужен для будущей перепродажи
Вам предстоит облагородить квартиру так, чтобы потенциальный покупатель сразу захотел её купить. Ремонт должен быть сделан хорошо и качественно. Флипперы зачастую работают с дизайнерами или хоумстейджерами. Последние занимаются декорированием жилья для улучшения его внешнего вида, чтобы вызвать больший интерес со стороны покупателя. За счёт продуманного обустройства каждого квадратного метра жилплощади повышается её рыночная стоимость.
Если квартира находится в очень плохом состоянии, обязательно нужен глобальный ремонт с заменой всех инженерных коммуникаций, окон, дверей.
Если потребуется, можно изменить планировку квартиры. Обратите внимание, что её необходимо узаконить, иначе во время продажи могут возникнуть проблемы.
Чаще всего флиппинг подразумевает концепцию «заходи и живи». Кроме ремонта придётся ещё обустроить квартиру. Делайте выбор в пользу хорошей мебели и бытовой техники. Покупатель не узнает, какие вы использовали материалы в ходе ремонта, но на марку техники обязательно обратит внимание.
Доходность флиппинга
Практикующие флипперы утверждают, что доход с продажи одной квартиры может достигать 100% от её стоимости с учётом всех вложений! Пожалуй, случаи такого дохода – редкость. Проект флиппера считается удачным, если в итоге он принёс 30% от стоимости недвижимости, учитывая все расходы. Специалисты утверждают, что при правильном планировании бюджета, получить такой доход вполне реально.
3 проданные квартиры в год – показатель успешной работы флиппера.
Кто может заниматься флиппингом
Перепродавать квартиры может любое физическое лицо. Главное, после продажи уплатить подоходный налог – 13%. Это прописано в Налоговом кодексе, несоблюдение закона может привести к привлечению к ответственности.
Если вы планируете продавать несколько квартир в год, лучше оформить ИП для законной предпринимательской деятельности.
В таком случае, вы сможете оформить продаваемые квартиры на ИП, чтобы сократить налогообложение до 6% по упрощённой системе (УСН). Кроме того, можно подать документы на налоговый вычет, если у вас есть официальный доход. Помните, что налоговый вычет выплачивается один раз и не превышает 260 тысяч рублей.
В УСН вам может подойти и другой вариант – «доходы минус расходы». Налог 15% с положительной разницы между ценой покупки и продажи недвижимости. При этом в «расходы» можно включить также и затраты на ремонт помещения. Для этого сохраняйте все чеки и договоры на оказание услуг.
Можно воспользоваться уменьшением налогооблагаемой базы на 1 миллион рублей, но сделать это можно 1 раз в год.
Риски для флиппера
Главный риск – финансовый. Флиппер может не только не заработать, но и потерять свои деньги. Если вы решили заниматься этим бизнесом, будьте готовы к тому, что не все квартиры продаются быстро. Даже флипперы с многолетним опытом работы могут попасть на недвижимость, которая «зависла» на рынке.
Советы от опытных флипперов
- Постоянно мониторьте различные базы продаваемой недвижимости. Квартиры с низкой стоимостью и хорошими данными уходят быстро.
- Найдите места реализации стройматериалов, техники и мебели по хорошим ценам. Ваша задача – сильно сэкономить на ремонте. При этом квартира должна быть привлекательна для покупателя, а цена соответствовать качеству. Выгодные предложения и скидки помогут флипперу грамотно вложиться в ремонт.
- Контролируйте как можно чаще работу ремонтных бригад. Лучше приезжать на объект ежедневно, чтобы быть в курсе этапов. Помните, что флиппинг ориентирован на время – нужно уложиться всего в несколько месяцев.
- Не покупайте квартиры с проблемными документами. Это большой неоправданный риск, который может привести к потере ваших денежных средств.
- Если быстрая перепродажа не состоялась, квартиру с ремонтом можно сдавать в аренду, чтобы она приносила доход.
Заключение
Флиппинг – хороший способ инвестирования. На начальном этапе он может стать источником дополнительного дохода. Обязательно изучите рынок, спланируйте бюджет и будьте готовы рисковать.
Читайте также: Что такое субаренда? Как правильно составить договор
