Всё про налог при продаже квартиры в 2025 году

Продажа недвижимости – значимое событие, которое может повлечь за собой определённые налоговые обязательства. Поэтому важно ознакомиться с правилами налогообложения при продаже квартиры или другого имущества. В этой статье разберёмся в тонкостях уплаты НДФЛ, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Подробнее об НДФЛ

НДФЛ – это налог на доходы физического лица. Большинство граждан Российской Федерации платят этот налог со своей прибыли. Продажа движимого и недвижимого имущества приносит определённый доход продавцу, поэтому часть от него (13 и более %) необходимо отдать государству. Существуют особые условия расчёта НДФЛ с продажи недвижимости, а также причины, которые освобождают от уплаты такого налога.

В 2025 году НДФЛ рассчитывают по-новому: ставка зависит от размера прибыли, которую продавец получил при продаже.

Обратите внимание: прибыль – это положительная разница между полученной суммой от продажи и потраченной суммой на покупку недвижимости. Если вы продали, например, квартиру, а другую не купили, то применяется стандартный вычет, равный 1 миллиону рублей.

Для установления процентной ставки НДФЛ применяется прогрессивная шкала. Если доход нетрудовой (дивиденды, доход от продажи имущества или от доли в бизнесе, проценты по вкладу), обращаем внимание на следующие два пункта:

• Прибыль до 2,4 млн рублей – ставка 13%.

• Прибыль свыше 2,4 млн рублей – 312 тыс. рублей + 15% от суммы дохода, которая превышает 2,4 млн рублей.

Важно: если вы продали квартиру в 2024 году, то НДФЛ составит 13% от любой прибыли. Расчёт по прогрессивной системе налогообложения действует для недвижимости, проданной с начала 2025 года.

Как уменьшить сумму дохода

Существует два доступных и законных способа.

1. Если сразу после продажи недвижимости, вы приобрели другую, можно воспользоваться схемой «доходы минус расходы». Для этого необходимо приложить документы, официально подтверждающие покупку жилья. Это может быть договор купли-продажи, выписки из банка, платёжное поручение, расписка продавца в получении денежной суммы и тому подобное. Направляем документы в Инспекцию Федеральной налоговой службы (ИФНС).

2. Если же после продажи жилья покупки не последовало, государство разрешает воспользоваться имущественным вычетом. Его верхняя граница – 1 млн рублей.

Применять такую льготу можно многократно, но не чаще одного раза в год.

Обратите внимание: использовать обе схемы одновременно нельзя. Выбирайте наиболее оптимальную для конкретного случая.

Учитывайте срок владения недвижимостью

Государством установлены сроки, по истечении которых продавец может не платить НДФЛ с продажи имущества – 3 и 5 лет.

Минимальный срок владения 3 года, если недвижимость:

– получена по наследству от близких родственников;

– подарена кем-то из близких родственников;

– была приватизирована;

– получена на основании договора ренты;

– является единственным жильём продавца.

Немного подробнее о последнем пункте. Единственным жильём считается жилое помещение, в котором гражданин зарегистрирован и проживает. К моменту сделки купли-продажи этого помещения у человека не может быть любого другого жилья (в том числе долевой собственности), зарегистрированного на него. При этом законом допускается, чтобы покупка нового жилого помещения состоялась за 90 и менее дней до продажи первого.

Во всех других случаях минимальный срок владения – 5 лет.

Важно: отсчёт начинается с момента регистрации права собственности в Росреестре!

Пример: Андрей Т. в 2025 году продал квартиру за 9 млн рублей, которую купил в 2022 за 6 млн. Минимальный срок владения не закончился. Официальные документы о расходах предоставлены в ИФНС.

Считаем прибыль: 9 млн – 6 млн = 3 млн рублей.

Считаем превышение лимита: 3 млн – 2,4 млн = 600 тыс. рублей. Эта сумма будет облагаться налогом по ставке 15%: 600 тыс. × 15% = 90 тыс. рублей.

Тогда НДФЛ = 312 тыс. + 90 тыс. = 402 тыс. рублей.

Но! Если бы Андрей Т. продал имущество в 2024 году, налоговая ставка на прибыль была бы фиксированная. Сумма налога: (9 млн – 6 млн) × 13% = 390 тыс. рублей.

Пример: Татьяна Н. Купила квартиру в 2024 году, а в 2025 году её продала. Цена 7 млн рублей. Предельный срок владения не истёк – она обязана уплатить НДФЛ.

Сразу после продажи Татьяна Н. купила новую квартиру за 5 млн. Документы переданы в ИФНС.

Применяем схему «доходы минус расходы»: (7 млн – 5 млн) × 13% = 260 тыс. рублей. Такая сумма налога будет уплачена Татьяной Н.

Пример: Олег Т. продал квартиру за 2 млн 500 тыс., которая была в его собственности менее года. Документов о расходах нет.

Используем имущественный вычет: (2 млн 500 тыс. – 1 млн) × 13% = 195 тыс. рублей. Эту сумму Олег Т. обязан уплатить.

Платят ли налог супруги

Если квартира (или другое жильё) – совместная собственность мужа и жены, то при продаже и последующей уплате налога будет учитываться вся жилая недвижимость в личной собственности каждого.

Пример: Ольга и Сергей Д. купили квартиру в 2022 году. Сейчас, в 2025 году, они её продали.

У Ольги Д. в собственности есть доля в другой квартире. Значит, ей необходимо уплатить подоходный налог.

У Сергея Д. нет в собственности никакого другого жилого помещения, поэтому проданная квартира считается его единственным жильём. Сергей не будет платить налог, так как минимальный срок владения (в данном случае – з года) истёк.

Декларация в Налоговую службу

Доход с продажи квартиры должен быть задекларирован. Налоговый кодекс обязывает продавца заполнить и подать декларацию по форме 2-НДФЛ и уплатить налог.

Сроки: декларацию необходимо направить в Налоговую службу не позднее 30 апреля следующего года. Уплатить подоходный налог нужно до 15 июля. То сеть, если вы продали квартиру в 2025 году, декларацию следует подать до 30 апреля 2026 года, внести оплату – до 15 июля.

Полезно: декларацию по форме 2-НДФЛ можно заполнить и направить в ИФНС самостоятельно. Сделать это можно через кабинет налогоплательщика на сайте Налоговой службы либо обратившись лично в местный налоговый орган или в ближайший МФЦ.

Если жильё в вашей собственности более трёх или пяти лет, после его продажи вам не нужно обращаться в ИФНС. Главное, если вы входите в одну из категорий, которые допускают владение собственностью в 3 года, и планируете продавать квартиру по прошествии этих лет, вы должны уведомить налоговую. Информация о льготных категориях не передаётся туда автоматически. Вам необходимо приложить документ, подтверждающий ваше право на сокращённый срок владения. Лучше сделать это до сделки, чтобы избежать штрафов.

Обратите внимание: форма декларации должна соответствовать году, в котором получен доход!

Не забываем о кадастровой стоимости

Обязательно учитывайте кадастровую стоимость недвижимости, которую продаёте. Почему это важно? Если кадастровая стоимость выше реальной стоимости при продаже, вы можете рассчитать налог по сниженному коэффициенту (×0,7).

Актуальную кадастровую стоимость можно узнать, заказав выписку из ЕГРН.

Рассчитывая налог по кадастру, помните, что у вас есть право на налоговый вычет в 1 млн рублей.

Пример: Юрий Б. продал квартиру за 3 млн, а по кадастру её стоимость 3 млн 800 тыс.

Считаем: 3 млн 800 тыс × 0,7 = 2 млн 600 тыс.

(2 млн 600 тыс. – 1 млн) × 13% = 208 тыс.

Таким образом, Юрий Б. заплатит государству 208 тысяч рублей налога.

Когда точно не нужно платить налог

Есть несколько условий, которые предполагают освобождение продавца недвижимости от уплаты налога. Самые простые – дождаться истечения срока владения (3 года или 5 лет).

Но есть и другие:

– Квартиру продали по той же цене, что и купили. Обратите внимание: если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, ваш доход автоматически приравняют к этим 70%. Цена, указанная в договоре, в таком случае не имеет значения.

– Если стоимость жилого помещения (квартиры, доли в ней или комнаты) менее 1 млн рублей.

– Если в семье двое или более детей. Важное условие: доходы от продажи недвижимости должны пойти на улучшение жилищных условий.

В остальных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ с дохода от продажи недвижимости.

Штрафы за неуплату налога

Если вы вовремя не сдали декларацию в ИФНС, то вам будет начислен штраф. Он составляет 5% от суммы налога и начисляется за каждый новый месяц просрочки. По закону штраф не может быть меньше 1 тысячи рублей и более 30% от суммы налога.

Если же вы подали декларацию в срок, но налог не уплатили, налоговая будет начислять пени. Штрафа в этом случае нет.

Возможно ли, что налоговая не узнает о продаже квартиры? Ответ однозначный: нет. Росреестр не только регистрирует переход права собственности, но и уведомляет о сделке Федеральную налоговую службу. Поэтому стоит заполнить декларацию о доходе и уплатить с него налог. Так вы избежите лишних трат.

Подводим итог

Доход с продажи жилого помещения в нашей стране такой же, как и любой другой вид дохода, поэтому государство взимает с него налоги. Если вы продали квартиру раньше, чем истёк минимальный срок владения имуществом, вам необходимо уведомить Налоговый орган и уплатить налог. Внимательно отнеситесь к заполнению декларации, а после – к внесению денежных средств. Вы можете заниматься этим самостоятельно либо обратиться к специалистам (юристу, бухгалтеру, риелтору). Главное, уложиться в необходимые сроки, чтобы не попасть под штрафные санкции.