Одну вторую или даже одну пятую часть жилого помещения и продают, и покупают. Для продажи такой недвижимости важно соблюдать некоторые правила, чтобы сделка прошла успешно и без негативных последствий.
Что такое «доля в квартире»
Когда у квартиры два собственника или больше, каждый из них является владельцем её части. Она и называется долей. Необязательно, что «доля» – это конкретная комната. Это, по сути, законное право на часть этой недвижимости.
Обратите внимание, что совместная собственность и долевая собственность – разные понятия. Первое не подразумевает конкретного соотношения (½, ¼ и т.д.). А вот во втором случае – в документе на право собственности соотношение будет обязательно указано. Найти точные данные о долях в собственности можно в выписке из ЕГРН.
По закону каждый собственник может распоряжаться своей частью по личному усмотрению: проживать там либо продать, сдать, обменять, подарить, заложить.
Имея долю в жилом помещении, совладельцы должны соблюдать определённые правила пользования и распоряжения таким имуществом. Каждый из них обязан:
- Оплачивать коммунальные услуги.
- Содержать собственность в пригодном состоянии и, при необходимости, производить ремонт.
- Уважать права других владельцев.
Как правило, условия внутреннего пользования общим имуществом обговариваются владельцами в устной форме, но иногда подписывается соглашение на бумаге.
Перед тем, как совершить какое-то действие со своей частью, владелец обязан поставить в известность остальных собственников.
Виды долевой собственности
Если доля в квартире – это просто процентное соотношение собственности одного человека ко всей площади жилья, то она называется идеальной. Совладельцы имеют право свободно перемещаться по всему периметру их общей собственности, пользоваться удобствами и так далее.
Но существует так называемая доля в натуре, когда за собственником закреплена конкретная часть жилого помещения. Главное, она не должна быть менее 6 квадратных метров. В таком случае, собственник вправе не пускать на свою часть остальных совладельцев или, например, сдавать её в аренду без их согласия. Но для этого необходимо сделать отдельный вход.
По закону кухню, коридор или ванную комнату нельзя выделить как часть в натуре. Они должны быть всегда доступны всем совладельцам.
Особенности продажи доли в имуществе
Какая бы ни была доля в квартире – идеальная или в натуре, накануне продажи собственник обязан известить об этом остальных владельцев. По закону у них есть первоочередное право покупки.
Как можно уведомить всех собственников:
– Лично. Главное, чтобы каждый из них подписал бумагу, в которой указана дата об уведомлении.
– Почтой. Уведомление отправляется всем собственникам. Необходимо убедиться наверняка, что письма были доставлены. Лучше отправлять заказное письмо, чтобы адресат собственноручно подписал квитанцию о получении.
– Через нотариуса. Надёжный вариант, который гарантирует, что все собственники будут уведомлены.
На принятие решения – выкупить долю или нет – всем собственникам даётся 30 дней.
Обратите внимание, что отсчёт начинается с момента получения уведомления, а не с момента его отправки.
Цена должна соответствовать той, за которую впоследствии недвижимость будет выставлена на продажу третьим лицам.
Далее уведомлённые совладельцы либо соглашаются купить имущество, либо отказываются в письменном виде.
В документе об отказе обязательно должны быть:
– все характеристики доли (можно найти в выписке из ЕГРН);
– данные отказывающегося собственника;
– фраза «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли»;
– стоимость, за которую предлагается выкупить долевую часть;
– подпись и дата подписания бумаги.
Необязательно ждать истечения 30 дней: если все собственники приняли отрицательное решение, они могут подписать отказ сразу.
Закон не настаивает заверять отказ у нотариуса, но юристы советуют сделать это в обязательном порядке. Исключение – если все собственники продают свои доли одному из совладельцев.
Молчание или игнорирование предложения считается отказом. В таком случае, собственник вправе продавать своё имущество третьему лицу.
Важно: если один из собственников несовершеннолетний, его отказ обязательно должен быть согласован с органами опеки и попечительства.
Обратите внимание: если доля в праве менее 6 квадратных метров, Росреестр не зарегистрирует куплю-продажу. По закону такая сделка считается ничтожной. В таком случае, лучше в мирном порядке договориться с другими собственниками о выплате денежной компенсации за долю. Вопрос можно решить и через суд.Когда куплю-продажу могут аннулировать
По своей сути, процесс купли-продажи доли в жилом помещении ничем не отличается от любого другого. Но всё же нужно внимательно отнестись к особенностям таких сделок.
Если пренебречь ими, через суд сделка может быть отменена. Когда это возможно:
– Совладельцам не было предложено преимущественное право покупки.
– Цена, предложенная совладельцам, выше цены продажи третьему лицу.
– Одному из собственников нет 18 лет, и его отказ не был одобрен органами опеки.
Для заверения сделки обязательно обращайтесь к нотариусу! Это гарантия чистоты и правильного оформления всех этапов.
