С лета 2019 года застройщики, занимающиеся строительством новостроек, переведены на новый вид сотрудничества. Они не получают деньги от клиентов напрямую, функционирует следующая схема:
- дольщик выбирает квартиру и вносит оплату;
- средства направляются на эскроу-счет, где хранятся до завершения строительства;
- новостройки возводятся не на средства дольщиков, а на кредиты, что называется проектным финансированием.
Новая схема обеспечивает защиту для клиентов: если девелопер станет банкротом и не сможет достроить дом, то дольщик получит возможность вернуть средства (не учитываются проценты по ипотечным кредитам). До заключения сделки рекомендуется проверить, какие банки сотрудничают с девелопером, что позволит определить уровень надежности и репутацию.
Механизм оплаты квартиры в новостройке
- Клиент и девелопер подписывают договор долевого участия, после чего регистрируют его.
- Средства вносятся на эскроу-счет, где замораживаются до окончания строительства.
- После успешного завершения строительства покупатель получает ключи от квартиры, а девелопер – ранее замороженные средства.
- При неуспешном строительстве деньги дольщика будут ему возвращены.
Формат разрешает приобретать недвижимость как за наличные, так и в ипотеку. При привлечении займа на счет поступают первый взнос от клиента и кредитные средства от банка. Однако выплачивать ипотеку нужно сразу, а не после завершения строительства: рекомендуется ознакомиться со списком доступных финансовых организаций, которые ориентированы на кредитование перспективных проектов от девелоперов без негативной истории. Еще один способ покупки – рассрочка платежа от застройщика, являющаяся не слишком популярной. Девелопер заинтересован в накоплении крупной суммы на эскроу-счете, которая определяет размер кредита от банка: чем больше денег хранится, тем доступнее и больше будет заем. При рассрочке сумма будет меньшей, что невыгодно для застройщика.
На какие документы нужно обращать внимание
Договор долевого участия – основной документ, не являющийся формальным. В нем зафиксированы:
- точные характеристики покупаемой квартиры;
- сроки ввода в эксплуатацию;
- срок передачи ключей;
- штрафы, накладываемые на девелопера из-за срыва графиков.
Нужно проверить, нет ли приостановления ДДУ у выбранной компании. Договор проходит регистрацию в Росреестре еще во время строительства, если процедура не инициирована – это тревожный сигнал, который может быть оправдан лишь форс-мажорами (локдаун, например, когда была приостановлена регистрация всех документов). Еще одна причина – замедление на первом этапе: проводится экспертиза документов, сбор данных о девелоперах и внесение сведений в базу Росреестра. Дополнительно нужно уточнить форс-мажоры, при которых ввод в эксплуатацию может быть отложен без обязательных компенсаций.
При оформлении ДДУ нужно изучить проектную декларацию, убедившись в том, что неподалеку от дома есть школы, паркинги и прочие инфраструктурные элементы, обещанные компанией. Проверку лучше проводить не только на официальном сайте девелопера, но и через форумы дольщиков, порталы с черными списками застройщиков и новостники: убедитесь, что компания в полной мере и всегда выполняет взятые обязательства.
Все документы должны находиться в открытом доступе, распространяясь через сайт девелопера. Законодательство обязывает застройщиков придерживаться политики прозрачного сотрудничества. Важны следующие документы:
- проектная декларация;
- договор долевого участия;
- экспертное заключение и разрешение на строительство, являющееся действующим.
Если документов нет, то клиент вправе их запросить: компания не может дать отказ.
Читайте также: Как купить квартиру в новостройке без риелтора.
