Покупка квартиры в новостройке без риелтора: что нужно знать

Многие покупатели жилья не хотят привлекать риелторов, чтобы получить возможность сэкономить. Специалисты получают не менее 2-3% от сделки: чем больше опыт, тем выше ставки. При покупке «вторички» от услуг риелтора лучше не отказываться, чтобы защитить себя от мошенников и других проблем. С новостройками ситуация обстоит иначе: девелоперы продают чистые квартиры, у которых не было хозяев и негативной юридической истории. Однако нюансы есть: рассказываем, как купить квартиру в новостройке без риелтора, на что нужно обращать внимание и какие проверки стоит провести.

Шаг №1. Выбор объекта

На этом этапе нужно определить, какую квартиру вы хотите купить: площадь, этаж, инфраструктура ЖК, близость остановок общественного транспорта и т. д. После этого нужно выполнить поиск подходящей недвижимости, для чего можно использовать порталы Авито, ЦИАН и другие, где представлена актуальная информация о новостройках. Дополнительно стоит просматривать объявления в печатной прессе и посещать ярмарки, посвященные недвижимости.

Шаг №2. Проверка девелопера

Если вы покупаете квартиру без риелтора, то проверка застройщика является самым ответственным этапом. Нужно оценить опыт работы, убедиться в «чистоте» документов и узнать, какое количество объектов уже спешно сдано в эксплуатацию, иначе можно стать владельцем квартиры в недострое или долгострое. Документы могут быть доступны на официальном сайте девелопера, если их нет – смело обращайтесь в офис, требуя:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности на землю, или договор аренды/субаренды (в арендованной земле нет ничего страшного);
  • разрешение на выполнение строительства многоквартирного дома (МКД). Убедитесь, что документ выдан именно на МКД, а не на парковку, например;
  • проектная декларация. Дополнительно – заключение о соответствии девелопера и проектной декларации требованиям 214-ФЗ (с 2017 года).

Девелопер обязан предоставить эти документы, если поступает отказ – ищите другую компанию. Застройщик должен продавать квартиры по договору долевого участия (ДДУ), что регламентирует 214-ФЗ. Если вам предлагают жилищно-строительный кооператив или предварительный ДДУ, то лучше не начинать сотрудничество. Если с документами все нормально, то перейдите к проверке компании:

  • отраслевой региональный опыт;
  • успешность ранее возведенных объектов, особенно соблюдение сроков;
  • наличие проблемных объектов и их количество;
  • прохождение процедуры банкротства в текущее время;
  • реальные отзывы о девелопере: лучше искать на независимых порталах, с официального сайта негативные отклики удаляют.

Если по каким-то параметрам застройщик кажется ненадежным, то возвращайтесь в начало инструкции и приступайте к поиску другой компании.

Шаг №3. Оформление договора с девелопером

До покупки недвижимости стоит запросить у застройщика пример ДДУ, который в перспективе вы будете подписывать. Проведите проверку следующих пунктов:

  • характеристики МКД;
  • сроки окончания строительства и передачи квартиры;
  • ответственности и обязанности сторон сделки;
  • штрафные санкции, которые накладываются за нарушение условий договора;
  • цену договора, а также порядок уплаты и сроки.

Если по договору вопросов нет, то приступайте к выбору планировки с последующим бронированием квартиру. Бронь может быть платной, чаще всего ставка фиксированная или составляет около 1% от цены. В договоре должны быть зафиксированы:

  • адрес дома;
  • номер, а также площадь квартиры;
  • цена объекта или стоимость за квадратный метр.

Застройщики не вносят изменения в договоры на квартиры, относящиеся к низкому и среднему ценовому сегменту. Если вас что-то не устраивает, то стоит рассмотреть другой жилой комплекс.

Шаг №4. Оплата

На этом этапе, если все идет успешно, можно подписывать договор долевого участия, после чего он пройдет государственную регистрацию (занимает несколько дней). Денежные средства покупатель вносит только после успешной регистрации договора. Доступно несколько способов оплаты:

  • 100% оплата – выгодный вариант, позволяющий получить скидку в размере 10-15%, которую предлагают многие застройщики;
  • рассрочка. Стоимость недвижимости возрастает на 10-20%, если сравнивать со 100% оплатой или ипотекой. Обязательно внесение первого взноса в размере 30-50% от цены. Если дом будет построен раньше оговоренного срока, то и остаток по рассрочке придется гасить раньше: не получается – сумма увеличится за счет солидных штрафных санкций;
  • ипотека. Хороший вариант для снижения финансовой нагрузки.

Самостоятельное оформление ипотеки состоит из нескольких этапов:

  • сбор документов. Перечень документов зависит от банка, обычно требуются заявление, копии паспорта и трудовой, документы по приобретаемой недвижимости и 1-НДФЛ. В штате девелопера есть сотрудники, которые оказывают помощь при сборе документов и оформлении ипотеки в офисе: повышаются шансы на одобрение за счет отсутствия ошибок и взаимодействия со многими банками. Если вы оформляете ипотеку самостоятельно, то рекомендуется направлять заявки в несколько финансово-кредитных организаций;
  • решение банка. Срок рассмотрения заявки занимает до 5 дней, если получено одобрение, то визируется ипотечный договор. Банки нередко устанавливают комиссию за выдачу кредита, составляющую примерно 1% от суммы;
  • страхование. Банк может потребовать обязательное страхование рисков (утрата недвижимости, ущерб). Можно отказаться, но ипотечная ставка будет повышена на 2-3%, а сумма страховки составляет всего 1%;
  • оплата первого взноса, изучение графика ежемесячных платежей для предупреждения просрочек.

Покупатели могут использовать программы материнского капитала или военной ипотеки для уплаты первого взноса.

Шаг №5. Получение квартиры

После завершения строительства выполняются процедуры, связанные с обмером квартир, изготовлением техпаспорта и другие, занимающие несколько месяцев. Получить ключи можно после того, как будет подписан акт приема-передачи квартиры. Девелопер назначает время подписания акта, покупатель – обязан явиться в заявленные сроки, если не может сам – нужно прислать нотариально доверенное лицо. До визирования документа вам должны показать купленную квартиру, где необходимо провести проверку:

  • систем водоснабжения, вентиляции, отопления, электроснабжения;
  • отделки, которая была выбрана ранее (стеклопакеты, подоконники, двери, обои, другое).

Если возникнут претензии по качеству, например, полы неровные или треснула сантехника, то их нужно зафиксировать в свободной форме на двух листах бумаги. Недочеты девелопер обязан исправить, после чего будет проведена повторная проверка, по результатам которой подписывается акт. Если претензий нет, то процедура простая: подписание, получение ключей и обязательств. С момента визирования акта владелец квартиры обязан закрывать коммунальные услуги, застройщик может попросить оплату за несколько месяцев вперед.

Шаг №6. Оформление права собственности

Для самостоятельного оформления вам понадобится пакет документов:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • ДДУ и акт приема-передачи квартиры;
  • экспликация, а также кадастровый паспорт на квартиру;
  • кредитный договор и закладная из банка, если недвижимость покупалась с привлечением ипотеки;
  • квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины.

Документы необходимо передать в местный многофункциональный центр, ответ из Росреестра приходит в течение от 2-3 недель. Если ответ из МФЦ положительный, то право собственности оформлено: можно прописываться и обустраиваться!

Читайте также: Вторичка или квартира в новостройке: что лучше.

Наверх