Форма и последовательность заключения сделки может несколько отличаться, что обусловлено условиями договора, в соответствие с которым, владелец продает квартиру. Это может быть оформлено договором долевого участия, либо же внесением покупателя в список членов жилищно-строительного кооператива.
Рассмотрим первый вариант.
Сущность переуступки
Как правило, многоэтажный дом возводится в течение нескольких лет, поэтому стоимость заветных «квадратов» повышается одновременно с приближением сроков сдачи новостройки в эксплуатацию. Покупать квартиру на стадии котлована значительно дешевле, нежели приобретать ее на следующих этапах, а потому – опытные инвесторы стремятся купить недвижимость именно сейчас для ее будущей перепродажи.
Если инвестор перепродает квартиру еще до сдачи многоэтажки, то используется особый вид сделки, называемый переуступкой прав требования.
Каждому покупателю важно понять, что ним приобретается не сам объект, а только право требования на него. Вместе с правами, клиент несет все возможные риски, связанные с вложением денег в возводимый объект и совокупность обязательств, накладываемых договором.
Преимущества переуступки
Как показывает практика, это, пожалуй, единственный вариант переселиться в понравившийся дом, если все квартиры раскуплены, либо же их стоимость увеличилась.
Дольщики (инвесторы) в стремлении остаться конкурентоспособыми, предлагают свои квартиры по более приемлемым ценам, чем их продают застройщики. Более того, новоселье можно будет отпраздновать в течение нескольких месяцев, так как квартиры продаются в домах, фактически готовых к сдаче.
Как существенно удешевить покупку?
С целью увеличения прибыли, дольщики стремятся реализовать квартиры по переуступке практически перед сдачей новостройки, а именно до того момента, как будет подписан акт приема-передачи квартиры.
Если акт подписан, то через 4 – 5 месяцев дольщик вправе оформлять право собственности, при этом в течение заявленного времени переоформлять квартиру попросту нельзя. Поэтому перед сдачей дома, покупатель может без стеснений торговаться с продавцом, и экономить тем самым значительные средства.
То же и с компаниями, занимающимися подрядом, получившими от застройщика жилье в счет поставленных стройматериалов, или выполненных работ. Их представители охотно продадут вам квартиры значительно дешевле, ввиду необходимости иметь оборотные средства.
Основные «подводные камни»
Не забывайте, что клиент рискует стать владельцем проблемного жилья, введение в эксплуатацию которого, может постоянно откладываться, либо же оно может оказаться совсем недостроенным. Вполне может быть, что первый дольщик стремится переуступить квартиру вследствие некоторых технических нарушений, или проблем.
Каждый покупатель (цессионарий) должен разобраться с причинами переуступки, тщательно изучить застройщика, а также проконсультироваться с юристом относительно текста договора.
Вместе с тем дольщики должны быть готовы к некоторым финансовым расходам:
- продавцы вправе возлагать на покупателей большинство расходов, связанных с переоформлением документов, а это от 25 до 50 тыс. руб.
- если предметом переуступки является квартира, ранее купленная в ипотеку, то банком могут взыскиваться комиссионные (до 2 % от размера долга, который еще не погашен).
- услуги нотариуса обойдутся покупателю в 2,5 – 3,5 тыс. руб.
Пошаговая инструкция покупателям по оформлению сделки
Подобрав квартиру и обсудив все детали с ее продавцом, вам потребуется:
Изучить и подготовить пакет документов
- Изучите «основной» договор, уделив самое пристальное внимание графе «права и обязанности дольщика». Не стесняйтесь торговаться с продавцом по поводу издержек на переоформление. Если возникнут недопонимания и сложности – лучше сразу обратиться к юристам.
- Запросите акты взаиморасчетов, которые подтверждают оплату стоимости возводимого жилья нынешним дольщиком.
- Подготовьте согласие супругов, в установленном законом порядке заверенное у нотариуса
Подписать договор
- В большинстве случаев, соглашение подписывается у застройщика, представитель которого расписывается в документе (если этого требует договор). Обратите внимание: если квартира была куплена в ипотеку, то следует получить письменное одобрение банка на эту сделку. Если покупатель готов выплатить всю стоимость жилья, то банк вправе потребовать с него комиссионные.
- Осуществить регистрацию дополнительного соглашения к договору в Росреестре. Этот документ регулирует передачу основных прав собственника. По опыту, данная услуга предоставляется застройщиком. С точки зрения закона, только по завершению регистрации, договор переуступки может вступить в силу.
Оплатить покупку
Наиболее безопасный и надежный вариант расчета – это банковская ячейка. При этом продавец сможет забрать средства, лишь получив в Росреестре зарегистрированные документы, когда юридически, право собственности на квартиру будет принадлежать вам.
В отдельных случаях продавцы могут снижать цену за факт передачи средств в момент сделки до регистрации договора, (может затянуться от двух недель до четырех месяцев).
Такой вариант предполагает риск, что регистрация соглашения по некоторым причинам может не состояться. Например, наличие ошибок и неточностей в документах, несвоевременная оплата государственной пошлины, прочие. Конечно, вероятность этого невелика, но стоит ли вам идти на это – решайте сами.
По завершении сделки в обязательном порядке потребуйте оригинал подписанного вами договора, заверенный Росреестром. Кроме того, получите у продавца все квитанции, подтверждающие оплату жилья.
Сделаем некоторые выводы:
Благодаря этой сделке открывается возможность хорошо сэкономить при покупке недвижимости.
- Важно лишь тщательно изучить документы, а также предлагаемые условия.
- Стоит поинтересоваться у застройщика о возможных финансовых затратах.
Перечень документов, которые могут понадобиться покупателю:
| № | Документ | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Паспорт | оригинал |
| 2 | Документ, который подтверждает уплату государственной пошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Договор долевого участия | оригинал |
| 4 | Договор на уступку права требования (с дополнениями) | 4 экземпляра |
| 5 | Согласие заинтересованных лиц на заключение договора | в оригинале, а также копия |
| 6 | Согласие застройщика (в письменном виде) | в оригинале |
Читайте также: Как правильно выбрать подрядчика для ремонта квартиры в стройварианте.
